Eigenmietwert st. gallen

 

Das Wohnen im Eigenheim gilt für viele Menschen als Lebenstraum. Gleichzeitig bringt es aber auch steuerliche Besonderheiten mit sich. Eine davon ist der Eigenmietwert, der in der gesamten Schweiz gilt und auch im Kanton St. Gallen von grosser Bedeutung ist. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das versteuert werden muss, obwohl es kein reales Geld darstellt. Dieses System sorgt seit Jahrzehnten für Diskussionen. Die Steuerverwaltung sieht darin ein Mittel zur Gleichbehandlung von Mietenden und Eigentümerschaft, während viele Betroffene es als zusätzliche Last empfinden.

 

Warum der Eigenmietwert existiert

Die Grundidee des Eigenmietwerts ist, dass Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer einen Vorteil geniessen, wenn sie in der eigenen Liegenschaft wohnen. Sie bezahlen keine Miete und sparen somit Geld. Dieser Vorteil wird steuerlich berücksichtigt, indem ein Mietwert angenommen und als Einkommen versteuert wird. Wer hingegen zur Miete wohnt, zahlt Miete, die bei den Vermietenden als Einkommen versteuert wird. Durch den Eigenmietwert soll also ein Ausgleich zwischen diesen beiden Situationen geschaffen werden.

 

Festlegung des Eigenmietwerts im Kanton St. Gallen

Der Eigenmietwert wird von der Steuerverwaltung ermittelt. Dabei spielen verschiedene Kriterien eine Rolle, die den realistischen Wert einer Immobilie möglichst genau abbilden sollen.

 

Lage der Immobilie

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren. Immobilien in der Stadt St. Gallen oder in beliebten Regionen am Bodensee erzielen höhere Vergleichsmieten als Objekte in abgelegenen Dörfern. Die Steuerverwaltung berücksichtigt diese Unterschiede.

 

Grösse und Bauqualität

Auch die Wohnfläche, die Anzahl Zimmer sowie die Ausstattung beeinflussen den Eigenmietwert. Eine grosse Villa mit modernem Ausbau wird höher bewertet als ein kleines Haus mit einfacher Ausstattung.

 

Vergleich mit Marktmieten

Um eine realistische Einschätzung vorzunehmen, zieht die Steuerverwaltung Vergleichsmieten heran. Damit wird geprüft, welche Miete für ein ähnliches Objekt auf dem freien Markt üblich wäre.

 

Eigenmietwert St. Gallen berechnen

Die Steuerverwaltung des Kantons St. Gallen geht nach einem klaren Prinzip vor. Als Grundlage dient der Marktmietwert, also die Miete, die eine vergleichbare Immobilie auf dem Markt erzielen würde. Von diesem Betrag müssen 70 Prozent als fiktives Einkommen versteuert werden.

 

Rechenbeispiel für eine Familie

Um das System verständlicher zu machen, schauen wir uns ein konkretes Beispiel an. Angenommen, Daniela und Lukas besitzen ein Einfamilienhaus in der Nähe von Rapperswil. Der Marktwert des Hauses beträgt 1,2 Millionen Franken. Die beiden haben eine Hypothek von 900 000 Franken aufgenommen. Daniela ist 37 Jahre alt, Lukas 39. Zusammen verdienen sie jährlich 160 000 Franken brutto und haben zwei kleine Kinder.

 

Die Steuerverwaltung ermittelt für ihr Haus einen Marktmietwert von 42 000 Franken pro Jahr. Davon werden 70 Prozent angesetzt. Das ergibt einen Eigenmietwert von 29 400 Franken. Dieser Betrag wird ihrem Einkommen zugerechnet, obwohl kein Geld fliesst. Gleichzeitig dürfen Daniela und Lukas aber die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen, was die Steuerlast mindert.

 

Steuerliche Konsequenzen

Der Eigenmietwert erhöht das steuerbare Einkommen. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen also mehr Steuern bezahlen, als sie es ohne diesen fiktiven Betrag müssten.

 

Abzugsmöglichkeiten

Im Gegenzug sind verschiedene Abzüge erlaubt. Dazu gehören insbesondere Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten für die Liegenschaft sowie Investitionen in Energiesparmassnahmen. Diese Abzüge können die Steuerbelastung spürbar reduzieren.

 

Einfluss der Hypothek

Das System wirkt sich auch auf die Entscheidung über die Finanzierung aus. Wer eine hohe Hypothek hat, kann die Zinsen abziehen und dadurch den Eigenmietwert teilweise kompensieren. Lange Zeit führte dies dazu, dass viele Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Hypotheken nur langsam amortisierten.

 

Kritik und Befürwortung

Der Eigenmietwert ist eines der umstrittensten Elemente im Schweizer Steuerrecht.

 

Kritik aus der Bevölkerung

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer empfinden es als ungerecht, auf ein fiktives Einkommen Steuern zahlen zu müssen. Besonders im Alter, wenn das Einkommen tiefer ist, kann der Eigenmietwert zur Belastung werden. Manche fühlen sich gezwungen, einen Teil ihres Vermögens wieder zu veräussern, um die Steuer zu begleichen.

 

Argumente der Befürwortenden

Befürworterinnen und Befürworter betonen, dass der Eigenmietwert für Gerechtigkeit sorgt. Ohne ihn hätten Eigentümerinnen und Eigentümer einen deutlichen Vorteil gegenüber Mietenden, da sie keine Miete zahlen. Das System verhindert, dass Wohneigentum steuerlich zu stark bevorzugt wird.

 

Politische Diskussionen

Auf Bundesebene wird regelmässig über die Abschaffung oder Reform des Eigenmietwerts diskutiert. Im Kanton St. Gallen verfolgen Politik und Bevölkerung diese Debatten aufmerksam. Bisher ist es jedoch nicht zu einer grundlegenden Änderung gekommen.

 

Unterschiede zwischen den Kantonen

Obwohl das Prinzip des Eigenmietwerts schweizweit gilt, sind die Berechnungsgrundlagen nicht überall gleich. Jeder Kanton hat eigene Regeln und Bewertungsverfahren. Im Kanton St. Gallen gilt die 70-Prozent-Regel vom Marktmietwert, während andere Kantone andere Ansätze verwenden können. Wer Immobilien in verschiedenen Kantonen besitzt, muss sich auf unterschiedliche Steuerlasten einstellen.

 

Strategien zur Reduktion des Eigenmietwerts

Eigentümerinnen und Eigentümer im Kanton St. Gallen können verschiedene Wege nutzen, um die Belastung durch den Eigenmietwert zu verringern.

 

Nutzung der Abzüge

Es empfiehlt sich, alle zulässigen Abzüge geltend zu machen. Dazu gehören Unterhaltskosten, Energiesparmassnahmen und Schuldzinsen. Diese Positionen reduzieren das steuerbare Einkommen erheblich.

 

Überprüfung der Bewertung

Manchmal wird der Eigenmietwert zu hoch angesetzt. In solchen Fällen können Betroffene Einspruch einlegen und eine Neubewertung verlangen. Dafür sind jedoch Nachweise und Vergleichsdaten notwendig.

 

Steuerliche Beratung

Die Materie ist komplex. Wer unsicher ist, sollte sich an Fachpersonen wenden. Steuerberaterinnen und Steuerberater kennen die aktuellen Regeln im Kanton St. Gallen und können individuelle Lösungen aufzeigen.

 

Einfluss auf den Immobilienmarkt

Das System hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Manche potenzielle Käuferinnen und Käufer überlegen es sich zweimal, ob sie eine Immobilie erwerben, wenn sie wissen, dass zusätzlich zum Unterhalt der Eigenmietwert versteuert werden muss. Dadurch wird der Markt für Mietwohnungen gestärkt, da die steuerliche Belastung beim Kauf eines Eigenheims berücksichtigt werden muss.

 

Blick in die Zukunft

Die Diskussion über die Zukunft des Eigenmietwerts wird in der Schweiz weitergeführt. Auch der Kanton St. Gallen ist davon betroffen.

 

Reformvorschläge

Ein Ansatz besteht darin, den Eigenmietwert abzuschaffen und im Gegenzug die Schuldzinsabzüge zu streichen. Andere Vorschläge zielen darauf ab, den Eigenmietwert nur noch für Zweitwohnungen zu erheben.

 

Folgen für den Kanton St. Gallen

Eine Reform hätte erhebliche finanzielle Konsequenzen. Der Eigenmietwert trägt spürbar zu den Steuereinnahmen bei. Sollte er wegfallen, müsste der Kanton andere Quellen erschliessen oder die Steuerlast anders verteilen.

 

Fazit

Der Eigenmietwert im Kanton St. Gallen ist ein zentrales Element des Steuerrechts. Er sorgt dafür, dass Eigentum und Miete steuerlich gleich behandelt werden. Gleichzeitig empfinden viele Eigentümerinnen und Eigentümer ihn als zusätzliche Belastung.

Die Berechnung ist klar geregelt: 70 Prozent des Marktmietwerts gelten als steuerbares Einkommen. Ein Beispiel zeigt, wie dieser Betrag das Einkommen spürbar erhöhen kann, selbst wenn kein Geld fliesst. Durch Abzüge für Schuldzinsen, Unterhalt und energetische Sanierungen lässt sich die Steuerlast mindern.

 

 

Ob es in Zukunft zu einer Reform oder sogar zur Abschaffung des Eigenmietwerts kommt, ist ungewiss. Klar ist jedoch, dass das Thema weiterhin ein Brennpunkt der politischen Diskussion bleiben wird. Für Eigentümerinnen und Eigentümer im Kanton St. Gallen bedeutet das, die aktuellen Regeln genau zu kennen, alle Abzugsmöglichkeiten zu nutzen und gegebenenfalls fachlichen Rat einzuholen.