Der Verkauf einer Liegenschaft kann ein erfreuliches Ereignis sein – schliesslich bedeutet er oft den Abschluss eines erfolgreichen Investments oder den Beginn eines neuen Lebensabschnitts. Doch wo Gewinne entstehen, ist auch der Fiskus nicht weit. Wer im Kanton St. Gallen ein Grundstück oder eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss diesen sogenannten Grundstücksgewinn versteuern. Wie hoch die Steuer ausfällt, welche Faktoren sie beeinflussen und wann sie ganz entfällt, erklärt dieser umfassende Leitfaden.

Was versteht man unter der Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstücksgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken oder Liegenschaften erhoben wird. Massgebend ist dabei nicht der Verkaufspreis selbst, sondern die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den sogenannten Anlagekosten.

Zu den Anlagekosten gehören insbesondere der ursprüngliche Kaufpreis des Grundstücks oder der Liegenschaft, wertvermehrende Investitionen wie Anbauten oder grössere Sanierungen sowie Erwerbskosten wie Notariatsgebühren, Grundbuchkosten oder Handänderungssteuern. Der Betrag, der nach Abzug dieser Positionen übrig bleibt, gilt als steuerbarer Grundstücksgewinn – und dieser unterliegt im Kanton St. Gallen der Grundstücksgewinnsteuer.

Grundstückgewinnsteuer berechnen im Kanton St. Gallen

Die Berechnung erfolgt nach festen Regeln, auch wenn sie auf den ersten Blick komplex erscheint. Die Steuerverwaltung unterscheidet zwischen privaten Verkäufen und gewerbsmässigem Liegenschaftshandel.

Schritt 1: Verkaufserlös

Das ist der im Kaufvertrag vereinbarte Preis. Wurden zusätzlich bewegliche Gegenstände wie Möbel oder Geräte mitverkauft, wird deren Wert abgezogen.

Schritt 2: Anlagekosten

Dazu zählen alle Aufwendungen, die den Wert der Immobilie erhöht haben oder beim Erwerb angefallen sind. Wichtig: Nur belegte Investitionen werden berücksichtigt.

Schritt 3: Gewinnberechnung

Die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten ergibt den steuerbaren Grundstücksgewinn.

Beispiel:
Verkaufserlös CHF 950’000.–
Anlagekosten CHF 800’000.–
→ Gewinn CHF 150’000.–

Dieser Gewinn ist die Grundlage für die Grundstücksgewinnsteuer.

Zuständigkeit

Für die Grundstückgewinnsteuer ist im Kanton St. Gallen nicht der Wohnsitzkanton, sondern der Kanton zuständig, in dem die Liegenschaft liegt. Verkauft also eine in Zürich wohnhafte Person eine Liegenschaft in Wil SG, erhebt der Kanton St. Gallen die Steuer.

Die Steuererklärung für den Grundstücksgewinn ist direkt bei der kantonalen Steuerbehörde einzureichen. Diese prüft die Unterlagen und erlässt anschliessend eine detaillierte Steuerverfügung.

Steuersatz

Der Steuersatz im Kanton St. Gallen ist progressiv ausgestaltet. Das bedeutet: Je höher der steuerbare Gewinn, desto höher die prozentuale Belastung.

Für kleinere Gewinne fällt die Steuerbelastung entsprechend tiefer aus, während hohe Grundstücksgewinne überproportional stärker besteuert werden. Dieses System sorgt für Fairness und eine ausgewogene Lastenverteilung.

Bei höheren Gewinnen entspricht die einfache Steuer grundsätzlich dem Einkommensteuertarif, multipliziert mit dem jeweils geltenden Staatssteuerfuss. Bei sehr hohen Gewinnen wird die einfache Steuer zusätzlich um rund 10 bis 11 Prozent erhöht. Auf diese Weise werden insbesondere ausserordentlich grosse Veräusserungsgewinne stärker belastet.

Haltedauer und Steuerermässigung

Die Haltedauer, also die Besitzzeit zwischen Erwerb und Verkauf, ist ein zentrales Element der Steuerberechnung. Sie beginnt mit dem Grundbucheintrag des Erwerbs und endet mit der Eigentumsübertragung an den Käufer.

Je länger jemand eine Liegenschaft hält, desto geringer fällt die Steuer aus. Der Kanton St. Gallen sieht hier deutliche Ermässigungen vor, um langfristiges Eigentum zu fördern und spekulative Kurzzeitgeschäfte stärker zu belasten.

Ab einer Besitzdauer von mindestens 15 Jahren wird die Steuer jährlich um 1.5 Prozent reduziert, bis maximal 40.5 Prozent bei Grundstücksgewinnen unter 500’000 Franken. Bei höheren Gewinnen ist eine maximale Ermässigung von 30 Prozent möglich. Bei einer kurzen Haltedauer von bis zu fünf Jahren kann dagegen ein Zuschlag auf die Steuer erhoben werden.

Diese Staffelung führt dazu, dass langfristige Eigentümer deutlich besser gestellt sind als Personen, die ihre Immobilie nach kurzer Zeit mit Gewinn weiterverkaufen.

Besteuerungsart – das dualistische System

Der Kanton St. Gallen wendet das sogenannte dualistische System an. Dabei wird unterschieden zwischen Grundstücken im Privatvermögen und solchen im Geschäftsvermögen.

Verkäufe von Liegenschaften, die sich im Privatbesitz befinden, unterliegen der kantonalen Grundstücksgewinnsteuer. Der Gewinn wird dabei getrennt von der Einkommenssteuer erfasst.

Befindet sich das Grundstück im Betriebsvermögen einer selbstständigen oder juristischen Person, wird der Gewinn als Teil des unternehmerischen Ergebnisses über die Einkommens- oder Gewinnsteuer versteuert. Diese Trennung sorgt dafür, dass Gewinne entweder als Einkünfte oder als Grundstücksgewinn, aber nicht doppelt erfasst werden.

Minimaler Betrag und Steuerfreiheit kleiner Gewinne

Nicht jeder Grundstücksverkauf führt automatisch zu einer Steuerpflicht. Im Kanton St. Gallen gilt ein steuerfreier Minimalbetrag: Grundstücksgewinne unter 2’200 Franken sind steuerfrei.

Diese Freigrenze wurde eingeführt, um Bagatellfälle zu vermeiden und sowohl Steuerpflichtige als auch die Verwaltung zu entlasten. Wird der Gewinn knapp über dieser Grenze erzielt, wird nur der darüberliegende Betrag besteuert.